• Fernanda Muñoz

¿Tu propiedad no aumenta de valor?Factores Externos que pueden afectar el Valor de tu Propiedad

Actualizado: 4 de sep de 2019

La plusvalía del suelo y de los bienes inmuebles es el aumento del valor generado por aspectos externos a estos, tales como aumento de actividades urbanas, nuevas normas del Estado, mejoras en el bienestar del barrio, entre otros, siendo el factor más recurrente la escasez de suelo disponible que se percibe hoy en las mayoría de las ciudades.


Al igual que existe la plusvalía, existen factores externos que pueden ir en desmedro del valor de una propiedad, disminuyendo o anulando el aumento paulatino que suelen tener las propiedades a lo largo del tiempo. Estos factores pueden ser:



1. Nuevos equipamientos e infraestructuras que generan externalidades negativas en el barrio: Estos pueden ir desde una planta de tratamiento hasta un burdel, donde el impacto que genera en su entorno daña la calidad de vida del barrio. Los más frecuentes son por los malos olores, ruidos molestos, congestión vial y vistas indeseadas.


2. Excesiva actividad inmobiliaria: Cuando se quiere vender una propiedad y se encuentra inserto en un entorno dotado de nuevos proyectos inmobiliarios, se percibe un estancamiento en valor de la propiedad usada y menor velocidad de venta. Los más afectados son las propiedades con características semejantes a las de los nuevos proyectos. Esto se debe a que, por un lado, el sector no percibe la plusvalía por escasez de suelo disponible y, por otro, las inmobiliarias cuentan con facilidades de pagos, garantías y propiedades en perfecto estado, lo que, muchas veces, le es más atractivo a un comprador, pese a su diferencia de precio.


3. Nueva torre vecina: La construcción de un edificio en el terreno aledaño a una propiedad suele generarle un impacto negativo principalmente por la pérdida de sol, de la privacidad y, en algunos casos, de la vista. Junto a ello, aumento la carga habitacional en la manzana, viéndose reflejado en la mayor circulación y presencia de vehículos estacionados.


4. Predios islas: Suele darse cuando existe un cambio en el plan regulador comunal y en algunos sectores aumentar la densidad habitacional, acrecentando el valor de su suelo. Una vez que esto ocurre, las inmobiliarias comienzan a evaluar el territorio para nuevas oportunidades de negocio, comprando y fusionando terrenos para construir. En algunos casos, quedan predios islas entre grandes desarrollos, ya sea, porque son retazos poco atractivo o porque no se llegó a acuerdo para la compra venta. Esto genera que no perciban la plusvalía del sector dado a que no cuentan con un tamaño o condiciones suficientes para desarrollarlos.



5. Disminución de la actividad del barrio: Tal como existe plusvalía por aumento de la actividad urbana, el valor de una propiedad se puede ver impactado por la disminución de esta, ya sea por la perdida de valor de un barrio o por el traslado o cierre de un equipamiento puntual.


6. Falta de inversión en los barrios. Se observan constantemente barrios sin renovación, lo que conlleva a un deterioro paulatino en el tiempo. La falta de inversión pública o privada en un barrio genera la no renovación de sus habitantes y, a futuro, el envejecimiento de su población, construcciones abandonadas y/o en ruinas, generando focos de insalubridad y sensación de inseguridad.


7. Aumento de la percepción de inseguridad en el barrio: Puede deberse a un deterioro del espacio público, al aumento en masa de la población, a la llegada de actividades indeseadas al sector (prostitución, tráfico, etc.) o, directamente, a un aumento en la delincuencia del sector.


8. Declaratoria área de restricción: Cada vez aparecen nuevos fenómenos naturales que exigen al Estado evaluar el ordenamiento territorial para incentivar el asentamiento de la población en lugares seguros. Para ello, declaran zonas con restricciones, lo que hace que los proyectos deban incluir medidas de mitigación de diferente índole para evitar el riesgo, incluso pudiendo declarar zonas inhabitables. Dependiendo de la magnitud de las restricciones que se declaren sobre un territorio es el impacto que tendrá en el valor de las propiedades en dicho lugar.


9. Declaratoria de zonas patrimonial: Las declaratorias de zonas patrimoniales siempre van de la mano de restricciones en la construcción, lo que desincentiva nuevos desarrollos. Si estos barrios pierden la capacidad de absorber recursos públicos y privados que contribuyan en la puesta en valor del barrio, este comenzará a percibir un estancamiento de procesos de conservación y revitalización del barrio y deterioro de las infraestructuras, impactando negativamente en el valor de las propiedades.



Dependiendo de la magnitud de los factores negativos es el impacto que van a tener en el valor de la propiedad, pudiendo impactar directamente a uno, a una manzana completa o a todo un barrio. Muchos de estos factores no se pueden evitar, pero se puede disminuir el impacto estando informado de los procesos del entorno y organizados con los vecino.

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